אופיר פאר

רוצים להכפיל את כספכם תוך שנתיים? זו אינה בדיחה.

אני אדם רציני ולא אדם של סיסמאות, אבל נתקלתי באפשרות מדהימה שאני חולק עם מקורביי 630,000 ש"ח השקעה יניבו להערכתי 1,300,000 בעוד שנתיים או 1,750,000 ש"ח בעוד 5 שנים.

אל דאגה לא קרקע חקלאית .

עד היום לא המלצתי על עסקת נדל"ן . אולי נראה הזויי ולא אמיתי , לפעמים יש דברים מדהימים.

מדובר בקניית קרקע בעיר גדולה בישראל . קרקע שמוגדרת לבנייה רוויה  (לא קרקע חקלאית - אני לא ממליץ להיכנס לעסקאות קרקע חקלאיות). יש מו"מ עם קבלן גדול לעיסקת קומבינציה  , וניתנת אפשרות לקחת משכנתא על הנכס שבבעלותכם (לא על הקרקע) אם אתם מעוניינים נותרו יחידות אחרונות , מהרו לפני שיחטפו . הכסף בנאמנות אצל עו"ד אברהם ללום סגן יו"ר לשכת עו"ד בישראל. לפרטים נוספים התקשרו 0547137989 אופיר פאר יועץ משכנתאות

רווחי חברות הנדל"ן למגורים בעלייה או בירידה?
מה דעתכם ? האם מחיר למשתכן / מחיר מטרההורידו את רווחי חברות הנדל"ן? בואו נראה:
שיכון ובינוי הרוויחו ב 2015 סך 912 מיליון ש"ח 0לעומת 675 מיליון ב 2014). עלייה של 35% , אזורים של עלייה של 66% (מ11 עלה ל 850) , אשדר ירדה ב11%.
י.ח.ד מח הרוויחו 26% יותר , אפריקה ישראל הרויחו 28% ודינוף הרוויחו 30% יותר.
סה"כ גידול של 30% בממוצע.
אופיר פאר יועץ משכנתאות פרטי 0547137989

האם מחיר למשתכן הוא הפיתרון למצוקת דיור?
לדעתי לא.
שר האוצא מנסה להוציא את המשקיעים מהשוק על מנת שיהיו יותר דירות לזוגות הצעירים . האם המשקיעים אכן יצאו מהשוק? לדעתי לא ממש.
המשקיעים היום "מתחפשים" לקוני דירה על שם אחד הילדים ואף עוזרים לממנה בשוטף במשכנתא כנדרש.
שיטת מחיר למשתכן מאפשרת בניית דירות במחיר נמוך אך עד שייקבלו הלקוחות את המפתח לדירה ייקח עוד תקופה ארוכה (ל כ 5 שנים ) לבניית הדירה ,קבלת הייתרים וכדומה.
במקום להקטין את הביקוש שיטת מחיר למשתכן מעלה את הביקוש כי זוגות צעירים רבים שכלל לא חשבו שכעת זה הזמן לקנות דירה פתאום מבינים שזו הגרלה כדאית.
משקיעים בתעודת זכאות קצת כסף ויכולים "לזכות" בדירה בהנחה של מאות אלפי ש"ח אותה ימכרו בהמשך.
יש אף שמתריעים שבניגוד לשכונות "מאוזנות" מבחינת יכולות כלכליות של האוכלוסייה שיטת מחיר למשתכן מנציחה ריקמת שכונות חלשות ושיכוני סלמאס.תוסיפו לכך את העובדה שתחרות "מחיר למשתכן" מתבססב על מחיר דירה זול. דבר זה נותן תמריץ לקבלן לבנות באיכות בינונית ומטה (שלא נדבר על איכות זולה וחס וחלילה מרפסות נופלות).

האם אני יכול לחסוך 100,000 ש"ח רווחי הבנקים בשנת 2015:
הפועלים - 3,082,000,000
לאומי- 2,835,000,000
מזרחי טפחות - 1,134,000,000
דיסקונט - 750,000,000
הבינלאומי - 446,000,000
איגוד - 144,000,000
סה"כ - 8,391,000,000
איך זה קשור אליי? האם בדקת כיצד אתה מממן אותם? בדקת את המשכנתא שלך? אולי אתה מפרנס את הבנקים ב 100,000 ש"ח מיותרים?
אשמח לבדוק לך חינם ללא התחייבות. אופיר פאר יועץ משכנתאות 0547137989

גם אתה רוצה להרוויח 100,000 ש"ח ביומיים?
רבים מלוקחי המשכנתאות אדישים לשינויים שמתרחשים כעת בשוק, לא משנה אם לקחו משכנתא בלאומי, בפועלים, בדיסקונט, טפחות - כל הבנקים הינם חברות למטרות רווח שרוצות להרוויח כמה שיותר.פעם הייתה זכאות משכנתא ואנשים התהדרו בכך שזכו "במשכנתא לזכאים". היום ריביות הזכאויות אינן אטרקטיביות כלל וכלל.אלו שקצת יותר בקיאים ושמעו שריביות נמשכנתא כעת זולות חושבים שריבית המשכנתא הינה הדבר החשוב ביותר ומנסים לברר בפורום משכנתא מה הריבית "הטובה" היום. הם מוצאים שם מידע חלקי (שלא נאמר לעיתים שגוי) . מסטטיסטיקה שעשיתי על לקוחותיי גיליתי שמתוך 100,000 ש"ח חיסכון סכום החיסכון העיקרי (כ- 85,000) מגיע מבחירת מסלולי המשכנתא הנכונים (יש היום כ - 40 מסלולים) ורק כ - 15,000 ש"ח מגיעים ממשא ומתן על הריביות ( שזה מה שרוב הלקוחות מכירים).

מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא?

מהי משכנתא?

משכנתא הינה קרוב לוודאי העסקה / הלוואה הגדולה ביותר שתעשו בימי חייכם, והיא תשפיע רבות על רמת החיים שלכם – כמה כסף יישאר לכם לבילויים / חוגים לילדים וכד'.

במשכנתא הבנק למשכנתאות משלים לכם את הכסף שחסר לכם לצורך קניית הדירה ומשעבד את הנכס לטובתו.

הרעיון של משכנתא הוא שהבנק נותן לכם כסף כדי שתוכלו לרכוש דירה /בית.

בתמורה לכך הבנק דורש מכם בטחונות (רישום שיעבוד על הדירה / הבית, ביטוח חיים, ביטוח מבנה) ובודק שתוכלו להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי.

 למה משכנתא זה לא צחוק?

כ- 50,000 משפחות מתקשות בתשלומי המשכנתא.

כ- 12,000 תיקים משפטיים נפתחים בשנה.

כ- 2,500 משפחות מפונות מהבתים.

כמה משכנתא אנחנו צריכים?

זו שאלה מורכבת. כדי לענות עליה אנחנו  צריכים לשאול את עצמנו מספר שאלות מקדימות:

1.     מהי העלות הכוללת של רכישת הדירה?:

א.    לצורך כך נסכם את ההוצאות המפורטות להלן:

       1)      מחיר הדירה עצמה.

       2)      מס רכישה - מחשבון ניתן למצוא באתר של משרד האוצר ב:         https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/

      3)      שיפוצים – עד עשרות אלפי ₪.

      4)      ריהוט – גם יכול להגיע לעשרות אלפי ₪.

      5)      מתווך – 1-2% ממחיר הדירה.

      6)      עורך דין  - 1-2% ממחיר הדירה.

      7)      יועץ משכנתא פרטי-7,000 -4,000 ₪ (אך יחסוך לכם עשרות אלפי ₪).

      8)      הובלה – 4,000 - 2,000 ₪.

      9)      פתיחת תיק משכנתא – 2,000 - 1,500 ₪ .

    10)  שמאי למשכנתא , הערת אזהרה בטאבו, רישומים –1,000 ₪.

   11)  הוצאות בלתי צפויות – 10,000 – 5,000 ₪.

ב.         הגדירו מהו ההון העצמי שיש לכם (חסכונות, קרנות השתלמות אם יש לכם שאתם פודים,

            עזרה מהמשפחה וכד')

 ג.         הפחיתו את ההון העצמי מסכום ההוצאות והנה ענינו על השאלה הראשונה המגדירה לכם כמה

             משכנתא אתם צריכים.

 האם הבנק ייתן לכם אחוז מימון כזה?

  א.        רוכשי דירה ראשונה (כאלו שרוכשים את הדירה הראשונה בחייהם) יכולים לקחת משכנתא

            בשיעור של  75%  משווי הנכס.

  ב.         משפרי דיור (כאלו שמכרו את דירתם או טרם מכרו את דירתם אך מתחייבים למכור אותה

              תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה) יכולים לקחת משכנתא בשיעור של  70%

              משווי הנכס.

   ג.         משקיעים (כאלו שיש בבעלותם דירה אחת לפחות ואין בכוונתם למכור אותה) יכולים לקחת

              משכנתא בשיעור של  50%  משווי הנכס.

האם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי הנובע מסכום המשכנתא הנ"ל?

זוגות רבים פשוט "קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (במקרה הטוב) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה או למחזר שוב ושוב את המשכנתא כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.

אני בטוח שאתם מספיק נבונים ואחראיים לא לעשות טעויות גדולות , אבל הרשו לי לתת לכם מספר טיפים שיכולים לחסוך לכם לא מעט כסף ובעיקר הרבה כאב ראש.

מקובל שההחזר החודשי יהווה כ 20% עד 30% מההכנסה הפנויה נטו של לוקחי המשכנתא.

יש לקחת בחשבון גידול עתידי צפוי בהכנסות בשל  קידום מקצועי , גידול  עתידי בהוצאות (בדרך כלל עקב גדילת המשפחה) ומחשבה על "יום סגריר" (פיטורין חס וחלילה של אחד מבני הזוג וקושי כלכלי לתקופת זמן, עד שתמצא עבודה חדשה).

החזר משכנתא  "הגדולה עלינו" יגזור עלינו חיי חסכונות, פגיעה באיכות החיים, מתח ומריבות בין בני הזוג, ואף יכול להביא לאי עמידה בהחזרי המשכנתא ומכירת הנכס.

מומלץ גם שתשאלו את עצמכם את השאלות הבאות:

1.      כמה ילדים אנחנו מתכננים ומתי (כל ילד "מכביד" כ 3,000 ₪ בנטו ב 3 השנים הראשונות לגידולו).
2.      האם אני ובן/בת זוגי בעלי עבודה יציבה?
3.      מה ההכנסה נטו שלנו?
4.      מה ההוצאות שלנו? (מזון, חשמל, מים, חינוך, ביגוד, תקשורת, תחבורה, בילויים וכד')
5.      האם יש הכנסות חודשיות נוספות ? (הכנסות מהשכרת דירה למשל).
6.      האם יש הוצאות חודשיות נוספות ? (מזונות למשל).
7.      האם יש הלוואות קיימות נוספות ? (ממקום העבודה למשל).
8.      האם אנו מתכננים יציאה לפנסיה מוקדמת / מתכננים הפסקת עבודה ? פתיחת עסק עצמאי? שדרוג          הדירה בעוד 5-10 שנים ומאיזה כסף?

כל השאלות הללו יישאלו גם ע"י יועץ המשכנתאות הפרטי שיעזור לכם בהמשך ואתם מתחילים לחשוב עליהם כבר עכשיו וזה "יקצר זמנים" בהמשך.

 מתי מתחילים להתכונן ללקיחת המשכנתא וכיצד?

שלב ראשון עוד לפני חתימת חוזה הרכישה יהיה קבלת  אישור עקרוני מהבנק. בדרך כלל ניגש לצורך כך לבנק בו מתנהל חשבון העו"ש שלנו. אין זה אומר ששם בהכרח ניקח את המשכנתא, אך האישור העקרוני מבטיח שאנחנו לא מסוכנים מדי לבנק ויש באפשרותנו לקבל משכנתא.

כשאנו מתכננים לקחת משכנתא אנו רוצים לקבל את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר. לצורך כך נרצה להציג לבנק שאנחנו לקוחות טובים (כלומר מבחינתו שאנחנו לא מסוכנים) ושהעסקה טובה (שניתן להעמיד לה בטחונות ראויים, למשל שהמגרש מסומן כראוי ומוגדר חלקנו הנרכש בו וכד').

לפיכך עלינו להכין את חשבון העו"ש בצורה מיטבית כבר 4 חודשים לפני הגשת בקשת המשכנתא.

מה הבנק רוצה לראות בחשבון העו"ש שלנו?

-         שימוש מינימלי במסגרת האשראי.

-         אי חריגה ממסגרת האשראי בשום מצב.

-         תזרים מזומנים חיובי.

-         תשלומים שוטפים בהוראת הקבע.

-         שימוש קטן בשיקים.

-         פקדונות וחסכונות ,ככל האפשר.

מהם המסמכים הדרושים להגשת אישור עקרוני ראשוני למשכנתא:

א.    תעודות זהות של מבקשי המשכנתא.

ב.     אישורי הכנסה (שכירים – 3  תלושי שכר אחרונים, עצמאיים - שומת מס אחרונה).

ג.     תדפיס חשבון עו"ש 3 חודשים אחרונים.

בקשת הנפקת תעודת זכאות מבוצעת על ידי פקיד בנק המשכנתאות. הבקשה מועברת ע"י הבנק למשרד השיכון לבדיקת הזכאות והנפקת התעודה. במידה והכל תקין התעודה מונפקת תוך כשבוע ימים.

אישור עקרוני כדאי שתבקשו על סכום הגבוה ב 10% מהסכום שאתם חושבים שתזדקקו לו (תמיד יש "הפתעות" בדרך).

האישור העקרוני תקף ל 3 חודשים (הריביות הנקובות בו תקפות רק ל 12 יום אך זה לא צריך להדאיג אותנו בשלב זה).

מה השלב הבא?

השלב הבא יהיה לבנות תמהיל משכנתא נכון (שילוב נכון של מסלולי משכנתא שמגדרים סיכונים ומתאימים ליכולות, לצרכים, ולגישת הסיכוי-סיכון שלכם).

האם כדאי לקחת יועץ משכנתא בשלב זה?

כדאי ואפילו חובה  לקחת יועץ משכנתאות, כי הוא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ואולי אף יותר לאורך כל תקופת המשכנתא.

כשאתם ניגשים לבנק למשכנתאות יחסי הכוחות אינם שווים – הבנק יכוון אתכם למסלולים הריווחים ביותר בעבורו (פקיד המשכנתאות של הבנק מקבל משכורות ותגמול מהבנק והוא אינו דואג לטוב ביותר עבורכם), ולא תדעו להשוות בין סבך 40 המסלולים השונים שיש היום בבנקים ומה שיציעו לכם בבנקים השונים.

כפי שלא תקנו דירה על סמך הורדת חוזה מהאינטרנט אלא תעזרו בשירותי עו"ד כך גם לא כדאי שתיקחו משכנתא בלי להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי שייצג את האינטרסים שלכם וידאג לכם.

ליועץ המשכנתאות 2 תפקידים חשובים ביותר:

1. הוא ידריך ויכוון אתכם לקחת את המשכנתא האופטימלית (משכנתא שתתוכנן באופן אישי לכם

    וכוללת תמהיל מסלולים שונים הנכונים לכם).

2.  הוא יסייע לכם להוריד את הבנקים למשכנתאות לריביות הנמוכות ביותר בשוק במסלולים שלכם

     (ע"י מו"מ שהוא ינהל עבורכם מול הבנקים למשכנתאות).